购房技巧的实用性如何 香港楼市的三次崩盘---摘自香港地产业百年
[摘录] 70年代末80年代初，炒楼风最酷暑时，炒家索性整幢大厦炒卖，形成“炒大厦”、“炒栈房”飞扬。那时中环、湾仔、尖东等各繁华生意区时时传出整幢生意大厦以高价易手的音书，其中最为东说念主津津乐说念的便是金钟的金门大厦，中环的联邦、国际两幢大厦的炒卖。
三、踏入1997年，在经济富贵发展（首两季经济增幅辞别是5.9%、6.8%）、股市节节攀升（恒生指数从1996年底的13 203点升至1997年8月7日的16 673点）的全体方法下，香港地产市说念更见酷暑，年头尖沙咀区豪宅嘉文花圃发售，外传当日一个4号筹以203万元的价钱转售，约值楼价的2成。1997年上半年，豪宅售价平均再攀升约3成。
此次地产升浪的岑岭在1997年6月，换言之，香港楼市所以历史性高位迎来香港的追念的。
1998年2月，香港特区政府房屋局发表题为《建屋安民：迈向21世纪》的永恒房屋策略白皮书，以贯彻落实施政主座在首份施政陈述中残忍的处置房屋问题三大方针。“白皮书”将原拟定的10年房屋发展盘算推算延迟至13年，令其更具前瞻性，并痛快政府每年将平均提供不少于85000个新住宅单元，其中50000个是公营房屋，余下35000个是私东说念主住宅。为确保13年内的建屋方针，政府已将头3年的发展房屋地皮批出，波及地皮442幅，建屋方针是227900个单元，已进行诱骗工程；自后5年的地皮亦已大部分平整好，以部署批出予房屋委员会、房屋协会，以及供私东说念主发展商竞投，建屋方针约670000个单元；至于终末的5年建屋用地，则会加快策动，以确保每年的建屋方针。
1994年头，闻明的好意思国摩根斯坦利公司已发表有计划陈述指出：香港地产市说念的“泡沫”正渐渐形成，虽无即时爆破的危险，但要严防两种可能：一是某些事件或环境令香港经应急转直下，又或引起极大的政事或经济不安，二是利率霎时飙升。
不外，那时该有计划陈述仍觉得：香港地产市说念最可能出现的情况，是“泡沫”徐徐气馁。效果，从1994年4月到1995年第三季，在香港政府推出一系列压抑楼价步履以及好意思国勾通7次调高息率等因素的影响下，香港楼市曾一度干涉支援期，住宅楼价约下降三成。不外，自1995年第四季度起，香港地产市说念再度从谷底回升。到1996年第四季度，商场掀翻豪华住宅炒风，价钱急升，并带动中袖珍住宅楼宇价钱大幅上升。踏入1997年，香港的“追念因素”被马上炒起，楼价在此因素鼓动下短短半年内再大幅上升3成至5成，并形成空前酷暑的投契炒卖风潮。在楼价的带动下，香港股市也从1995年头的低位止跌回升，恒生指数从1995年头的6967.93点大幅上升到1996年底的13203.44点，升幅达89.5%。1997年香港股市不绝大幅攀升，恒生指数于8月7日创下16673.27点的历史高位，频年头再飙升26.3%。其间，红筹股掀翻炒卖怒潮，北京控股的逾额认购倍数高达1000倍，光大控股的市盈率亦高达1000倍，已达到极分歧理的地步。
踏入90年代以来，在多种复杂因素的鼓动下，香港的地产、楼市大幅飙升，拉动香港股市的大幅高潮，地产、股市的极端鼎沸又刺激银行金融业的空远景气，形成港元钞票的急速彭胀，进而产生所有经济中的泡沫因素。香港经济中的这种“大起”，实质上已为1997年第四季度以后经济的“大落”埋下伏线。
全体而言，导致地产“泡沫”形成的原因主要有：
（1）香港房地产商场供求严重失衡。
从供应看，自1985年香港干涉过渡时刻以后，受到中英两国签署的《谐和声明》附件三的制约，香港政府每年卖地不得最初50公顷，这项章程对香港的地皮供应产生长远的影响。 香港的地皮供应中，住宅地皮的供应尤其严重不足。一般而言，从地皮拍卖到建成楼宇出售持续需时3年，因而1995年加多的住宅用地要到1998年才调在商场清晰编削需求的作用。换言之，这段时刻香港住宅商场的供应仍相等紧缺。
从需求看，90年代以来香港东说念主口加多快度远远最初港府蓝本的推测，规定1996年中，香港东说念主口总和已达631万，按照港府1992年时的推测，这将是2006年以后才达到的数字。由于东说念主口的急增，香港的居民数量从1991年的1582000加多到1996年的1856000，其中约78%的增幅是基于13%的东说念主口增长，主要源于中国内地的正当侨民和国外劳工的涌入，以及较早期侨民国外东说念主士的回流。此外，居民的平均东说念主数也趋下降，从1991年的平均每户3.4东说念主下降到1996年的3.3东说念主，这也加快了居民数主义加多。这一时刻，新落成住宅供应量领悟未能追上新增居民数量。据统计，1991年至1996年本领，新落成住宅单元共163164个，而新增居民数量则达273176户，前者只及后者的6成。90年代中期，港府发现住宅楼宇供应严重短缺之后并未能即时给与有用步履，致使楼宇供求出现严重失衡景况。
（2）香港地产业逐渐形成策动高度结合的地方。在香港特定的地皮治理轨制下，过程多年的竞争与发展，香港地产业已逐渐形成策动高度结合的地方，为数约十数个大型地产发展商领域了香港地产商场的绝大部分份额。
由此可见，策动的高度结合、商场的低度竞争阻挠、价钱敌视的存在，以及部分地产商囤积楼宇谋利等等因素，王人加重了楼宇供求的不屈衡。
（3）因好意思国减息，大王人资金涌向地产商场而形成的“钞票通胀”。从1989年6月到1994年3月本领，好意思国因经济阑珊或不景气勾通屡次晓谕减息，最优惠利率从11厘减至6厘，香港因受制于港元权衡率制被动奴隶减息，本领香港通胀高企，形成银行负利率时刻。在负利率环境下，大王人资金从银行体系流入地产、股票商场，大幅推高地产、股票价钱，形成“钞票通货彭胀”。
1994年4月以后，负利率因素开动湮灭，港府给与一系列步履压抑楼价，楼市一度干涉支援期。可是，港府未能抓紧时机实时加多地皮供应和公屋数量，酿成两三年后楼宇供应量的减少。及至踏入1997年，投资者将“九七”追念从负面因素转而视为正面因素，预期“九七”后香港经济将干涉一个新发展时刻，因而纷繁入市投资。本领有大王人内地资金亦从不同渠说念流入香港，干涉地产商场。这一时刻，楼宇已从居住用途挪动为投资用具，何况被视为一种看涨的投资用具。大王人资金的投契加重了供求失衡。
1997年的地产“泡沫”，对九七后香港的全体经济发展酿成了严重的隐患，主要清晰时：
（1）社会投契习气荒诞，积极参与投契、不务正业的社会念念潮泛滥。在地产、股市炒风的带动下，香港在1997年前后接踵掀翻炒的士牌、炒邮票、炒磁卡飞扬。社会上炒风富余，市民庞杂存在三种心态：一是不务正业，觉得炒楼比打工好，炒楼一行手便可赚二三十万元，致使炒一个买楼筹码就可赚逾200万元；二是赌徒心态，形成讲胆识、一铺定胜负，赢了就阐扬的赌徒心态；三是不少东说念主有挫败及失意感，觉得“贫窭职责赢利，不足投契者多”。那时，社会上庞杂流传一句话：“HighTech就揩（发展高技术就蚀钱），LowTech就捞（炒楼就赢利）”，反应了社会上庞杂存在着觉得做生意收成不如炒楼投契的念念潮，不少东说念主纷繁转而参与地产投契等看成，社会上存在着一种投契不务正业的倾向。昙花一现，香港经济势将倒退。
（2）推高策动资本，严重缓慢香港经济的竞争力。跟着地价、楼价的急升，香港的写字楼房钱大幅飙升，到1996年底，香港甲级写字楼房钱平均已达每年每方尺105.56好意思元，在大众主要生意城(600306,股吧)市中高居榜首，远高于排二、三位的莫斯科（78.79好意思元）和东京（74.32好意思元）。激动的策动资本已严重缓慢了香港经济的国际竞争力。正如好意思国粹者恩莱特（MichaelJ.Enright）西宾在《香港上风》中所指出：“影响香港现时和将来竞争力的多样问题中，最广受辩论的是资本问题。家喻户晓，香港的住宅和办公室房钱之高，在全天下数一数二。香港购物天国的好意思誉照旧被零卖业的房钱影响了，因为玄妙的房钱照旧转嫁到零卖商品之上。”一样敬爱敬爱，玄妙的楼价、房钱也转嫁到工功课以至经济各行业，香港正逐渐形成地产业轶群出众的地方。
那时，地产业的高利润已开动侵蚀其他各行业发展的基础。行政局议员陈坤耀西宾就暗示，他发现一家国际裁缝公司在香港的总部惟有一个东说念主，布告亦然聘兼职的，若房钱再不绝上升，那些跨国公司便复古不下去。他觉得，一朝激动的房钱驱走番邦公司后，房钱将回落，但那些跑掉的公司并不会就怕回来，香港将因此付出千里重的代价。香港中华总商会名誉会长霍英东更严厉抨击港府的高地价计谋，他暗示楼价已“高得离谱”，高到脱离实质，高到一般市民无力承担的地步，而房钱激动照旧影响刚直的工商策动。他指出：1996年香港已有1000多间店铺清盘歇业。这种情况不绝下去，细则会影响社会的踏实。
（3）加重社会的贫富悬殊，成为香港社会不踏实的抨击因素。高地价、高楼价、高房钱以及地产业的高利润，加重了香港社会贫富悬殊的地方。据统计，1996年香港社会达四成二的收入落入首一成的东说念主口的口袋里，而在底部的一成东说念主口，只拿到社会总收入的1.1%。那时，月收入10万元或以上的家庭有18万户，而月收入仅5500元的家庭已达60万户，41万东说念主口处于赤贫，比4年前上升了4成，香港的贫富差距已达到近20年来的水平。这种气候，已往只出现时拉丁好意思洲，而不是东亚地区。由于香港穷乏有用的社会保险轨制，那些莫得退休金保险、自行动老来预加驻防的东说念主，发现他们的储蓄正渐渐被高房钱、高通胀吃掉。这种情况正逐渐成为香港社会不踏实的一个抨击因素。1997年，香港就发生多宗与房屋关系的打单事件。2月12日，香港立法局外发现写上打倒房屋司的可疑物品，要动用拆弹行家到场“引爆”。3月份，几祖传媒机构收到匿名信，宣称要下毒勉强那时出任房屋司的首级终点他享有房屋津贴特权的东说念主士。4月份九龙尖沙咀巴士总站一辆巴士内发现写有“沙林毒气”及“抗议港府高地价计谋”字条的玻璃瓶。凡此千般，已是社会酝酿四海鼎沸的先兆。
